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澳洲住宅市场升势放缓 商业地产收益更吸引

2020-07-22 567 views 558

近年随着本澳及内地的楼市不断升温,不少买家亦将目光放至海外市场上,而澳洲当属其中一个热门目标。但随着当地楼巿政策收紧,加上近年外来资金炒高,住宅已经「无咁多肉食」,所以资金为追求更好回报投资下,商业地产投资变成另一项很好的选择。

澳洲住宅市场升势放缓 商业地产收益更吸引

商业物业的价值一般情况较其他形式的投资更稳定。(互联网图片)

随着悉尼及墨尔本住宅市场的蓬勃发展,澳洲商业地产亦逐渐被投资者所了解。其实在全澳洲境内,商业地产投资活动早已展现日渐活跃的趋势。根据澳洲金融评论报道,澳洲商业地产获今年首季最高收益回报地产项。相对于3%的独幢住宅回报率,以及6%的公寓回报率,商业地产的回报率显然更高。数据统计,全澳商业地产板块的平均收益回报高达6.6%。

商业领域内分多个资产类别,包括零售商铺、写字楼及工业地产。其中,零售业地产达到6.1%的租金回报,写字楼地产达到6.7%的租金回报,工业地产则可以达到7.3%的回报。高租金回报能够带给投资者更多的现金流,并且商业物业的价值一般情况较其他形式的投资更稳定,即使在市场低迷时期依然如此。

商业投资回报率高

通常住宅投资者需要支付大部分费用,例如市政费、水电费、房屋维护及保险费用,还有中介管理费用。但对于商业地产的投资者来说,这些费用都无需担心。因为商业物业的租约规定,租户必须支付一般开支。租户同时需要自己负责装修、排水、清洁及其他杂费等,而房东仅需负责房屋本身的老化和维护。因此如果是一个较新的商业地产,投资者的租金收入就几乎等同于100%的税前纯利润。

澳洲住宅市场升势放缓 商业地产收益更吸引

澳洲商业地产获今年首季最高收益回报地产项。(互联网图片)

澳洲主要城巿住宅楼价续升

近年澳洲各地楼市炽热,住宅楼价亦同步上升。其中以悉尼及墨尔本尤其受关注。楼价飙升,澳洲政府先后出辣招以抑压楼市。投资者的目光主要集中几个省份的首府城市,如新南威尔士州悉尼、维多利亚州墨尔本及西澳大利亚珀斯。对于今年当地楼市情况,业内人士表示楼价会继续上升。其中,悉尼及墨尔本升幅会相对明显,因当地有强烈的刚性需求,出现供不应求的情况。提到楼价,以多层式住宅一房、面积在500呎左右的单位为例,悉尼大约80万元(澳洲元,下同),墨尔本则约45万元。预计今年楼价升幅,悉尼会升4%至5%,墨尔本则升5%左右。

澳洲住宅市场升势放缓 商业地产收益更吸引

澳洲各地楼市炽热,楼价亦同步上升。(互联网图片)

去年至今,澳洲政府先后出辣招抑制楼市过热。然而就现时情况来看,措施对于楼市并未有明显影响。值得一提的是,反而是当地收紧按揭政策,因当地银行减少向海外人士提供物业按揭贷款,引发一些私人机构财务公司,向海外人士提供按揭贷款,亦有部分发展商考虑跟其他海外银行合作,向海外人士提供贷款,息口大约7至8厘。

澳元汇率大跌 兑美元跌幅近1.5%

谈及海外人士置业,就不得不谈到澳洲汇率的走势了。由于澳洲经济数据不理想,在美元反弹等因素的共同影响下,澳元兑美元上周继续录得大幅下跌,最低触及0.7537区域,跌幅近1.5%。根据业内人士分析,影响澳元的因素不少,美元反弹是动因。年内美联储第三次加息似乎已经确定,目前美元在上升的轨道上,而澳洲经济数据较为疲软,且澳联储接连打压,在近几次的澳联储货币政策声明中都有提及过高的汇率会使得经济转型複杂化。

其次是大宗商品及铁矿石价格下跌或对澳元造成影响,同为商品货币,且与纽西兰互为贸易伙伴,纽西兰元暴跌亦影响到澳元下跌。澳洲作为全球最大的铁矿石出口国,澳元汇率走势与铁矿石价格走势相关。对于后市澳元走势,业内人士预测,在澳洲通胀数据提升之前,澳洲加息的可能性不大,对于澳联储来说,澳元走低或能帮助到经济转型,亦为明年可能的加息赢得更大的空间。

澳洲住宅市场升势放缓 商业地产收益更吸引

由于澳洲经济数据不理想,澳元兑美元继续大幅下跌。(互联网图片)




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